DERECHO INMOBILIARIO
Potencie sus desarrollos inmobiliarios con soluciones legales eficientes. Trabaja con nuestros expertos para buscar el éxito en cada proyecto El derecho inmobiliario es el conjunto de normas que regulan el mercado inmobiliario, y para ello te brindamos asesoramiento para tu inmobiliaria o para tu negocio inmobiliario, así como también capacitaciones al personal que trabaje en tu empresa.A continuación te brindamos aspectos claves que debes tener en cuenta a la hora de manejar tu negocio inmobiliario.
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COMPRAVENTAS
Aspectos claves para los clientes que sean propietarios y te brinden su propiedad para la venta:
1- Documentación general:
A- Escritura
B- Informe de dominio actualizado
C- Informe de inhibición actualizado
2- Documentación especifica según el caso:
A- Si la propiedad proviene de una herencia: lo que debes realizar es un estudio exhaustivo de la sucesión, estudiando en primer lugar los titulares de dominio, luego estudiar quienes son los herederos declarados, luego estudiar si todos los herederos residen o tienen domicilio en la Argentina (ya que en caso de que algún heredero no resida en la Argentina debes realizar un proceso especifico para tener la documentación que permita a esa persona realizar la operación).
Otro aspecto sumamente importante es estudiar si en la sucesión se encuentra trabado un embargo en los derechos sucesorios, ya que los embargos pueden trabarse específicamente en los inmuebles pero también en forma general sobre los derechos sucesorios y ello se realiza notificando el embargo a la sucesión solamente, sin necesidad de ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que existe la posibilidad de que los derechos sucesorios se encuentren embargados y que el mismo no se encuentre reflejado en los informes de dominio e inhibición.
Posteriormente se debe analizar también si existe partición de herencia ya que en caso de que exista partición hay que tener en cuenta los términos de la misma y si su inscripción se encuentra ordenada o efectivamente realizada, y tener en cuenta a quien se le ha adjudicado el bien a vender. Pero en caso de que no haya partición de herencia, se precisa el consentimiento de todos los herederos para firmar y vender el inmueble.
En todos los supuestos es preciso que la orden de inscripción se encuentre dictada por el juzgado interviniente, ya que de lo contrario, es muy común que las personas piensen que con el simple dictado de la Declaratoria de Herederos ya se puede vender el inmueble, y NO ES ASÍ, ya que si se encuentra una inhibición trabada al titular de dominio, es decir, al causante, o un embargo trabado en el expediente sobre los derechos sucesorios, o embargo sobre el inmueble, el juzgado podría no ordenar la inscripción, y ello podría frustrar la operación de compraventa, o demorarla, pudiendo generar graves perjuicios a las partes.
En caso de que exista un acuerdo de partición de herencia, es necesario que se encuentre ordenada la inscripción del mismo, ya que si se encuentra una inhibición trabada sobre cualquiera de los herederos, o sobre el titular de dominio, es decir, al causante, o un embargo trabado en el expediente sobre los derechos sucesorios, o embargo sobre el inmueble, el juzgado podría no ordenar la inscripción, y ello podría frustrar la operación de compraventa, o demorarla, pudiendo generar graves perjuicios a las partes.
B- Si la propiedad era un bien ganancial o fue parte de un acuerdo conyugal de división de bienes: Lo que debes hacer es un estudio exhaustivo del proceso de divorcio, ya que si el bien era una propiedad que fue comprada mientras estaban casados, hay que corroborar que se encuentre ordenada la inscripción del bien a nombre de la persona que va a efectuar la venta, ya que de lo contrario, podría recaer un embargo sobre los derechos gananciales de ambos, o sobre el inmueble, o inhibición sobre cualquiera de los ex cónyuges y ello podría generar que el juzgado interviniente no ordene la inscripción, razón por la cual podría frustrar la operación de compraventa, o demorarla, pudiendo generar graves perjuicios a las parte. > Mane7: Si la propiedad fue adquirida antes de contraer matrimonio o si la misma es un bien propio, pero los ex cónyuges decidieron realizar un acuerdo de división de bienes incluyendo los bienes propios o los bienes adquiridos antes del matrimonio, puede suceder que luego para realizar la venta del inmueble se requiera la firma de ambos ex cónyuges, según el caso específico, razón por la cual es sumamente importante que se consulte si en caso de que se precise la firma de ambos ex cónyuges, se encuentran dispuestos a firmar, ya que de lo contrario podría frustrar la operación de compraventa, o demorarla, pudiendo generar graves perjuicios a las parte.
Si la propiedad proviene de una donación: es muy importante hacer un estudio exhaustivo de la misma, ya que las donaciones son atacables, entre algunas de las diferentes cuestiones que se deben de analizar podemos mencionar: ver si la donación estaba sujeta a alguna condición y si la misma se cumplió; analizar si el donante en su donación no afectó la parte legitima de sus herederos ya que posteriormente podría ser pasible de una acción de reducción por parte de los mismos y/o de otras acciones; si esa donación se encuentra firme ya que la misma si bien es un justo titulo, se convierte en titulo suficiente si transcurrieron 10 años.
Aspectos claves para los clientes que deseen comprar una propiedad que te encuentres ofreciendo a la venta:
En primer lugar, hacer un estudio exhaustivo sobre el reglamento de copropiedad, ya que si se brinda una información equivoca, y ello haga incurrir al comprador en un error, o un incumplimiento del reglamento de copropiedad, luego podrían reclamarte los daños ocasionados por la información errónea brindada y por los daños que ello puedan ocasionarle al comprador.
En segundo lugar, hacer un estudio exhaustivo sobre las normas municipales, teniendo en claro los limites de construcción, ya que si se brinda una información errónea, y ello haga incurrir al comprador en un error, o un incumplimiento de las normas municipales, o no le aprueben los permisos municipales de construcción, luego podrían reclamarte los daños ocasionados por la información errónea brindada y por los daños que ello puedan ocasionarle al comprador.
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ALQUILERES
Para los alquileres recomendamos en primer lugar realizar un estudio exhaustivo de la documentación que brinde la persona que les otorgar un inmueble para ofrecerlo en alquiler, se debe estudiar en calidad de que derecho tiene el inmueble.
Siempre aconsejamos sacar informe de dominio sobre el inmueble y de inhibición del titular de dominio, y realizar un estudio de existencia de posibles juicios que puedan reclamar derechos sobre el titular o sobre el inmueble, ya que si existe un reclamo judicial reclamado al titular de dominio, o sobre el inmueble, esto podría derivar algún día en que el inmueble sea subastado o se ordene el desalojo judicialmente, provocando graves perjuicios al locatario, y ello podría traer aparejado luego que se deba indemnizar al locatario por los daños ocasionados.
Si la persona que les otorga un inmueble para ofrecer en alquiler, la misma es poseedora o dueña de derechos de algún tipo sobre el inmueble, aconsejamos sacar informe de dominio sobre el inmueble y de inhibición del titular de dominio, y realizar un estudio de existencia de posibles juicios que puedan reclamar derechos sobre el titular o sobre el inmueble, ya que si existe un reclamo judicial reclamando el inmueble, esto podría derivar algún día en que se ordene judicialmente el desalojo del inmueble, provocando graves perjuicios al locatario, y ello podría traer aparejado luego que se deba indemnizar al locatario por los daños ocasionados.
También aconsejamos hacer un estudio exhaustivo sobre el reglamento de copropiedad, ya que si se brinda una información equivoca, y ello haga incurrir al locatario en un error, o un incumplimiento del reglamento de copropiedad, luego podrían reclamarte los daños ocasionados por la información errónea brindada y por los daños que ello puedan ocasionarle > Mane7: al locatario.
El hecho de incurrir en algún tipo de error o equivocación no quiere decir inmediatamente que ello provocaría la plena responsabilidad del agente inmobiliario, pero según el caso, podría suceder, es por ello que brindamos el asesoramiento y estudio de toda la documentación necesaria y los proceso judiciales que puedan llegar a encontrarse relacionados, para brindarte un acompañamiento integro en todas tus operaciones inmobiliarias.